KİRACILAR AİDAT, YAKIT VE ORTAK GİDERLERİ ÖDEMEZSE MALİKLERİN BAŞINA NELER GELEBİLİR?

Bildiğiniz gibi tüm konutların bir işletme projesine sahip olması gerekir. Zorunlu giderleri karşılamak üzere hesaplanan aidatlar her ay başında tahsil edilerek ilgili kalemlere harcanır. Bunlardan en temel olanları, elektrik, su, kapıcı, site görevlileri, güvenlik ve yönetim hizmetidir. Aidat ödemelerinin zamanında yapılmaması durumunda hizmetlerde aksamalar meydana gelmesi kaçınılmazdır. Ortak yaşamın devam edebilmesi bu sorumluluğu yerine getiren sakinlere bağlıdır. Ancak zaman zaman tolere edilebilse de ödeme alışkanlığı olmayan sakinlerden kaynaklı olarak bu aksaklıklar yine de yaşanmaktadır.
 
Kiracıların ise borçlarının takibi konusunda ev sahiplerine de düşen bir sorumluluk bulunmaktadır. Bu yüzden her ne kadar yönetim takip etse dahi belli bir oranda gecikme ve ödememe durumu oluşmaktadır. Kış aylarındaki doğalgaz faturalarının ödenememesi ise daha büyük bir sıkıntıyı ortaya çıkarmaktadır.
 
Bu yüzden kat maliklerinin bu konuda bilgilendirilmesi ve kiracılarını denetlemesi gerektiği konusunda bilgi sahibi olmaları gerekir. Bu sözlerimizi doğrular nitelikte Serbest Muhasebeci ve Mali Müşavir Murat Sayar'ın gazetedeki köşe yazısını aşağıdadır.
  03 Ocak 2015 Cumartesi 01:00

Gelecek kaygısı içinde olan bizler imkanlarımız elverdiği sürece yatırım yapmayı amaçlarız. Günümüz koşullarına baktığımız zaman kredi ile gayrimenkul almak çokta zor değil. Malum şuan ki koşullarda aylık %1 civarında olan kredi faiz oranları %0.5 seviyelerine kadar gerilemiş durumda idi. İnsanlar kira ödemek yerine kira öder gibi ev sahibi olmayı tercih ettiler. Maddi durumları biraz daha iyi durumda olanlar ise bu faiz oranlarını fırsata çevirip yatırım amaçlı gayrimenkul almayı tercih ettiler. Yatırım amaçlı ve kredili olan bu gayrimenkulleri (daire, dükkan, mağaza vs.) kendi masrafını çıkarsın düşüncesi ile kiraya verildiler. Bu sayede hem kredi taksitleri yük olmayacak hem de aidatlardan kurtulmuş olacaktınız. Peki, ya kiracılarınız aidatları ödüyorlar mı, bunu kontrol ediyor musunuz?

Toplu konutlarda yaşamanın, buralarda işyeri sahibi olmanın veya sanayi sitesi, esnaf çarşısı vs. gibi yerlerde mağaza sahibi olmanın külfetleri vardır. Günümüz şartlarında büyük şehir ve şehirlerde yaşayanlar bunu çok iyi bilmektedirler. Artan nüfus ve teknoloji bizleri bir arada yaşamaya mecbur kılmaktadır. Tabii toplu yerlerin ortak giderleri de olmaktadır. En basitinden kat görevlisi, çevre bakımı, bina temizliği, ısınma, sosyal tesisler gibi insan hayatını kolaylaştıran hizmetlerin bir bedeli olmaktadır. İşte bu bedelde ortak gider katılım payı, halk arasındaki tabiri ile aidat olmaktadır.

İlk satırlarda bahsettiğimiz gibi yatırım amaçlı almış olduğunuz gayrimenkulü kendi masrafını çıkarsın yük olmasın gerekçesi ile kiraya verdiniz ama kiracınız aidatları ödüyor mu, yönetici ile irtibat halinde misiniz? Sakın aklınızdan “Boşuna mı kiraya verdik, yönetici de alsın kiracıdan, onu da mı ben düşüneceğim?” diye geçirmeyin. Kat Mülkiyeti Kanunu 22. maddesi hükmü şu şekildedir; “Kat malikinin, 20'nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilsen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira, miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu'nun 893'üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır. Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.”

Yukarıda vermiş olduğumuz madde hükmü açık ve nettir. Bu sebepten dolayı da kiracınızı takip etmeniz, yönetici ile sürekli iletişim halinde olmanız şarttır. Aksi taktirde kiracınız ödemediği aidatlardan siz sorumlu olacaksınız. Uzun zamandır ödemediğini ve yöneticinin de size ulaşamadığını varsayarsak yine K.M.K. (Kat Mülkiyeti Kanunu) 20. maddesi hükmüne göre aylık %5 gecikme faizi ödemek zorunda kalacaksınız. Tabii buna aidat borçları, faiz ve avukat vekalet ücretini de yüklediğiniz zaman hatırı sayılır bir borç haline gelecektir. Ödememeniz durumunda yukarı madde hükmünde de göreceğiniz üzere ipotek tesisi bile söz konusu olabilmektedir.

Hadi ya bu kadar ciddi mi bu mesele diye soracak olursanız ipotek ile yetinmeyip satışa bile çıkabilir diye cevap verebilirim. K.M.K. 25. madde hükmü şu şekildedir; “Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir.

a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;

b) Ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33'üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;

c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.”

Sonuç olarak açık madde hükümleri ile sizlere izah etmeye çalıştığım ortak giderler (aidat) hususu önem arz eden bir konudur. Hele hele ilk satırlarımızda ki gibi yatırım amaçlı, kredi ile aldığınız ve kendi masrafını çıkarsın diye kiraya verdiğiniz bir gayrimenkulünüz var ise çok daha dikkatli olmanız gerekiyor. Şöyle bir basit örnek ile konuyu netleştirelim; aylık 50 TL aidatı olan dairenizi kiraya verdiniz, binanın dış yalıtım boya vs. gibi masrafları içinde 5 bin TL ödemeniz gerekiyor. Kiracınız ile anlaştınız bunu 24 ay taksit ile kiradan mahsuben ödeyecek, buraya kadar her şey gayet doğal fakat aradan 2 yıl geçti ve icra dairesinden borç yazısı aldınız. Başka şehir olduğunuz ve kiracı ödüyordur diyerek yönetici ile de görüşmediniz, sonuç 7 bin 500 TL borcunuz olduğunu öğrendiniz. “Kiracı ödeyecek ben neden ödeyecekmişim, kiracıdan alsaydınız biz onunla anlaşmıştık” demeniz fayda etmeyecektir. Ödeme yapmamanız durumunda dairenizi yönetici veya başka bir kat maliki satışa çıkartabilecektir. Tabii bu durumda açık artırım usulü ile satışa çıkar, borç ve masraflar düşüldükten sonra kalan bedel size teslim edilir fakat siz burayı yatırım amaçlı kredi ile almıştınız, ne umdunuz ne buldunuz… Bu sebeplerden dolayı dikkatli olmanızı önemle hatırlatırız.